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Kauf- und Warenhäuser im Wandel. Kleiner baukultureller Statusbericht
Auftrag:Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), Fachliche Begleitung: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) / Forschungsprogramm „Experimenteller Wohnungs- und Städtebau“ (ExWoSt)
Kooperation:Institut für Entwerfen und Städtebau an der Leibniz Universität Hannover
Laufzeit:02/2022 – 11/2024

Die Umsatzdynamik im Onlinehandel führt zu tiefgreifenden strukturellen Veränderungen in unseren Innenstädten. Traditionelle Betriebsformen wie die Kauf- und Warenhäuser, die die Innenstädte seit mehr als 120 Jahren städtebaulich-funktional geprägt haben und durch langanhaltende Marktanteilsverluste gekennzeichnet sind, ziehen sich weiter aus der Fläche zurück. Mit Blick auf die hinterlassenen Handelsimmobilien, stellt sich die Frage nach der Drittverwendung der monofunktionalen Baukörper.

Kauf- und Warenhäuser sind als älteste großflächige Betriebsform des Einzelhandels zum Ende des 19. Jahrhunderts entstanden und waren mit ihren großmaßstäblichen Immobilien und ihrem umfassenden Handelsangebot für die Herausbildung der Innenstädte als Einzelhandelsstandorte von maßgeblicher Bedeutung. Angesichts des strukturellen Wandels im Einzelhandel haben sie bereits seit Jahrzehnten kontinuierlich an Marktanteilen verloren und ihr Filialnetz stetig verkleinert.

Seit 2020 hat das Warenhausunternehmen Galeria im Rahmen von drei Insolvenzverfahren 92 Karstadt- und Kaufhof-Warenhäuser sowie sämtliche Karstadt Sports Häuser geschlossen. Ein großer Teil dieser Immobilien steht leer. Auch zahlreiche Kaufhausunternehmen, u.a. C&A, verkleinern ihr Filialnetz. Angesichts der kontinuierlich steigenden Zahl von Einkäufen im Internet wird eine erneute Nutzung durch Einzelhandel für viele Standorte keine Entwicklungsoption sein. Daher ist zu klären, wie diese Immobilien für eine nachhaltige Drittverwertung umgebaut werden können.

Das BBSR hat das ILS im Rahmen eines ExWoSt-Projekts im Januar 2022 beauftragt, die Bedeutung von Kauf- und Warenhäusern für die Entwicklung der Innenstadtzentren und Möglichkeiten ihrer Transformation zu untersuchen. Gegenstand der gemeinsam mit dem Institut für Entwerfen und Städtebau an der Leibniz Universität Hannover erstellten Studie war im ersten Schritt eine systematische Analyse der architektonischen und baukonstruktiven Eigenschaften von Waren- und Kaufhausimmobilien, ihrer städtebaulichen Bedeutung für die Innenstadtzentren sowie ihrer baukulturellen Qualitäten.

Darauf aufbauend erfolgte eine Bewertung der unterschiedlichen Standort- und Immobilientypen mit Blick auf ihre Umnutzungspotenziale vor dem Hintergrund der aktuellen Strukturveränderungen im Einzelhandel. Gleichzeitig wurden der Stand der Umnutzung und die Art der Nachnutzung bei den oben genannten 92 Galeria-Standorten analysiert. Zur Vertiefung und Diskussion der Forschungserkenntnisse wurden eine internationale Good-Practice-Analyse, vertiefende Fallstudien und Expertenwerkstätten durchgeführt.

Der rd. 170 Seiten fassende Abschlussbericht fasst die Forschungserkenntnisse zusammen. Basierend auf einer Darstellung der historischen Entwicklung und städtebaulichen Bedeutung der Kauf- und Warenhäuser werden die wesentlichen umbaurelevanten Gebäudemerkmale herausgearbeitet. Es folgt eine Erläuterung der Ausgangssituation in den deutschen Innenstadtzentren mit Darstellung der Veränderungen im innerstädtischen Nutzungsgefüge und Auswertung des aktuellen Schließungs- und Umnutzungsgeschehens. Im Fokus des Berichts stehen – gegliedert nach unterschiedlichen Bauepochen und den dafür typischen umbaurelevanten Gebäudemerkmalen – 12 Steckbriefe und 6 vertiefende Fallstudienanalysen zu bereits umgenutzten Standorten, die mit zahlreichen Fotos, Plänen und weiteren Abbildungen illustriert werden. Der Bericht schließt mit einer Zusammenfassung und dem Ausblick auf zukünftige Handlungsbedarfe.

Publikation:
Hangebruch, Nina; Haag, Lisa; Dobosic, Ines; Rieniets, Tim (2024): Kauf- und Warenhäuser im Wandel. Kleiner baukultureller Statusbericht. Hrsg. v. BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Bonn.

Dieses Projekt wird von der ILS Research gGmbH durchgeführt.

Projektleitung:

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