15 Jahre liegt die Insolvenz der Hertie Warenhaus GmbH und die damit einhergehende Schließung von 73 Warenhäusern bundesweit zurück. Wir werfen einen Blick zurück und schauen, was aus den Häusern geworden ist:

• Niedergang: Es begann im Herbst 2004 mit der Ausgliederung von 75 kleineren Karstadt-Warenhäusern mit weniger als 8.000 qm Verkaufsfläche in die Sparte Karstadt Kompakt. 2005 wurde Karstadt Kompakt einschließlich 64 Immobilien an ein Konsortium unter Führung des britischen Finanzinvestors Dawnay Day verkauft. Dieser erwarb auch die Namensrechte an der 1994 mit Karstadt fusionierten Hertie Waren- und Kaufhaus GmbH und benannte die Filialen 2007 allesamt in Hertie um. Während Investitionen in das Warenhausgeschäft ausblieben, trennte Dawnay Day das Warenhausgeschäft vom Immobiliengeschäft. Trotz Umsatzrückgängen im Warenhausgeschäft wurden die Mieten für sämtliche Filialen im eigenen Besitz erhöht. In dieser Zeit wurden zwei Filialen geschlossen und veräußert, eine weitere Filiale verlagert. Im Zuge der Finanzkrise 2008 geriet Dawnay Day in finanzielle Bedrängnis. Auf die Insolvenz der Muttergesellschaft folgte 2008 die Insolvenz von Hertie.

• Geschäftsaufgaben: Im Laufe des Jahres 2009 wurden alle Warenhäuser geschlossen. Die anschließende Drittverwertung der zu mehr als 80 % in den 1960er und 1970er Jahren eröffneten Immobilien verlief schleppend. Maßgeblich dafür war das komplexe Firmenkonstrukt von Dawnay Day mit mehreren hundert Sub-Gesellschaften, die allesamt insolvent waren. Hinzu kamen überhöhte Buchwerte für die Immobilien, die die Kaufverhandlungen mit der Deutschen Bank in London, die 2005 den Verkauf von Karstadt Quelle an Dawnay Day finanziert hatte, erschwerten und den Umnutzungsprozess verzögerten.
  
  Die Schließungen betrafen in 48 Fällen Mittelzentren, in 19 Fällen Stadtteilzentren von Oberzentren, fünfmal Innenstadtzentren von Oberzentren und in einem Fall ein Grundzentrum. NRW war das von der Hertie-Insolvenz am stärksten betroffene Bundesland; hier lagen 37 der 73 geschlossenen Filialen.

• Nachnutzungen: Nach eigenen Recherchen ist nach nunmehr 15 Jahren für 70 von 73 Standorten eine Nachnutzung gefunden. Diese ist in 63 Fällen auch bereits realisiert. Drei Projekte sind noch im Bau bzw. Umbau und vier weitere in konkreter Planung. 35 Gebäude konnten im Bestand umgenutzt werden, an 28 Standorten wurde bzw. wird ein Abbruch und Neubau verfolgt.
  
  Viele Nachnutzungen gehen auf die 2010er Jahre zurück, als noch deutlich mehr Einzelhandelsflächen als heutzutage nachgefragt wurden. So wurden an 40 Standorten, also in 55 % aller Fälle reine Einzelhandelsnutzungen realisiert. An sechs Standorten entstanden SB-Warenhäuser, an sieben weiteren Fachmarktzentren mit Angebotsschwerpunkten in der Nahversorgung und ergänzenden discount-orientierten Warengruppen, an 15 Standorten klassische Shopping Center mit vorwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten. Diese Nachnutzungskonzepte sind heute so nicht mehr möglich und auch nicht mehr sinnvoll. Der Wandel im Handel macht zudem vor den bereits realisierten Nachnutzungen nicht Halt: Verschiedenen Orts haben sich vorrangig einzelhandelsbasierte Nachnutzungen als nicht nachhaltig erwiesen, die Verkaufsflächen waren teils nie vollständig vermietet oder sind durch anhaltende Fluktuation gekennzeichnet. In Einzelfällen sind bereits wieder Restrukturierungen erfolgt.
  
  Als zukunftsfähiger erweisen sich hingegen die 30 nutzungsgemischten Transformationsvorhaben. Auch hier wurde mit Ausnahme von zwei Projekten überall Einzelhandel realisiert, allerdings immer ergänzt um andere Nutzungen wie Büro und Verwaltung, Bildung und Kultur, Fitness sowie in 16 Fällen auch Wohnungen. Hier zeigt sich, dass Mixed-Use-Konzepte mit ihrem vielschichtigen Mieterbesatz resilienter gegenüber künftigen Nutzungsveränderungen sind. Bricht ein Nutzungsbaustein weg, muss lediglich dieser ersetzt werden, nicht aber das gesamte Konzept.
  
  Neunmal haben sich die jeweils betroffenen Kommunen für einen Immobilienerwerb entschieden. Der Ankauf erfolgte zumeist als kommunaler Zwischenerwerb, um die Gebäude bzw. Grundstücke an einen Investor bzw. Projektentwickler weiterzuveräußern. Durch den Zwischenerwerb gelang es vielen Kommunen, nicht nur die Verfügungsgewalt über die Gebäude zu gewinnen, sondern auch eine in ihrem Sinne stehende Innenstadtentwicklung anzustoßen.

• Schlussfolgerungen: Auf die Insolvenz von Hertie und Dawnay Day folgte 2009 die Insolvenz von Arcandor (zuvor Karstadt Quelle). Diese Insolvenz ging ebenso wie die drei zurückliegenden Insolvenzverfahren von Galeria Karstadt Kaufhof nicht nur auf das sich wandelnde Konsumverhalten und die Marktanteilsverluste der Warenhäuser allgemein zurück, sondern auch auf firmeninterne Fehlentscheidungen im Warenhausgeschäft, auf die Trennung von Warenhausgeschäft und Immobiliengeschäft sowie überhöhte Mieten, die das Warenhausgeschäft erschwerten, aber die Buchwerte der Immobilien nach oben trieben.

Wohn- und Geschäftshaus am Markt, Lünen
© Nina Hangebruch (Archiv)

Neue Höfe, Herne
© Nina Hangebruch (Archiv)

Linden-Karree, Gelsenkirchen-Buer
© Nina Hangebruch (Archiv)

Galeria Karstadt Kaufhof hatte zu Jahresbeginn erneut einen Insolvenzantrag gestellt. Das inzwischen abgeschlossene Insolvenzverfahren des Galeria-Konzerns war das dritte innerhalb von weniger als vier Jahren. Die andauernde Krise des Unternehmens ist besonders für die Mitarbeiter*innen, aber auch für alle in den Innenstadtzentren handelnden Akteur*innen sehr belastend. Aufbauend auf den Berichten aus den Fachmedien sowie der überörtlichen Tagespresse fassen wir die aktuelle Situation zusammen:

• Insolvenzverfahren: Der dritte Insolvenzantrag folgte nur knapp neun Monate nach Abschluss des zweiten Insolvenzverfahrens. In den beiden vorausgehenden Insolvenzverfahren war eine Sanierung in Eigenregie erfolgt mit dem Ziel, das Unternehmen mit dem bisherigen Eigentümer Signa fortzuführen. Nun ist im Rahmen einer Regelinsolvenz die Loslösung von der ebenfalls insolventen Signa-Gruppe von René Benko und ein Verkauf des Unternehmens erfolgt.

• Investoren: Bei den neuen Eigentümern handelt es sich um ein Konsortium aus der US-Investmentgesellschaft National Realty and Development Corp (NRDC) des Unternehmers Richard Baker und der Gesellschaft BB Kapital SA von Bernhard Beetz, die das Unternehmen entsprechend des von der Gläubigerversammlung beschlossenen Insolvenzplans sanieren wollen. Bereits 2015 war Baker mit HBC Eigentümer von Kaufhof, gliederte die Immobilien aus und setzte ein Sale-and-Lease-Back-Geschäft auf, bei dem Kaufhof die Gebäude zu (hohen) Indexmieten zurückmietete. Die Schieflage bei Kaufhof und der Rückzug von HBC führten dann zum Verkauf an Signa und zur Fusion von Karstadt und Kaufhof. Der Businessplan von Baker und Beetz baut auf der kompletten Entschuldung der Häuser sowie einer deutlich optimierten Kostenstruktur auf der Mieten- und Personalseite auf.

• Filialschließungen: Im August 2024 wurden insgesamt neun Standorte dauerhaft geschlossen. Betroffen sind: Karstadt Augsburg, Kaufhof Berlin-Ringcenter, Karstadt Berlin-Tempelhof, Kaufhof Chemnitz, Karstadt Essen, Karstadt Leonberg, Kaufhof Regensburg (Neupfarrplatz), Kaufhof Trier (Fleischstraße), Kaufhof Wesel. Ab September 2024 betreibt Galeria noch 83 Filialen, davon 18 in NRW. Mit Blick auf die seit 2020 erfolgten Schließungen hat sich der Warenhausbestand in NRW seit 2020 um 26 Standorte reduziert.

• Staatshilfen: Die Bundesregierung hat Galeria im Rahmen der ersten beiden Insolvenzverfahren mit 680 Millionen Euro unterstützt. Lediglich 40 Millionen Euro wurden zurückgezahlt. Angesichts der zahlreichen Geschäftsaufgaben und Entlassungen, der neuerlichen Insolvenz und des Verkaufs des Unternehmens ist damit ein Großteil des öffentlichen Geldes vergeblich investiert worden.

• Schlussfolgerungen: Die dritte Insolvenz von Galeria macht deutlich, dass es keine dauerhafte Betriebsgarantie für Warenhäuser gibt. Auch in den Kommunen, in denen noch ein Warenhaus geführt wird, ist es somit sinnvoll, über alternative Nutzungen nachzudenken, um im Falle des Falles vorbereitet zu sein. Das mögliche Nachnutzungsspektrum ist breit. Patentrezepte gibt es nicht, aber es gibt gute Beispiele für Wohnen, Kultur, Freizeit, Bildung, Sport, Gesundheit, Hotel und vieles mehr in früheren Warenhausgebäuden, die Mut für Veränderung machen.

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