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An der Berliner Karl-Marx-Straße, Einmündung Anzengruberstraße, im Stadtteil Neukölln entstanden in den 1960er und 1970er Jahren drei Kauf- bzw. Warenhäuser in unmittelbarer räumlicher Nachbarschaft. Hertie schloss 2005, 2009 stellte das lediglich noch auf einer Teilfläche als Karstadt-Schnäppchenmarkt genutzte, frühere Quelle-Warenhaus, in dem von 1993 bis 2005 SinnLeffers Mode verkaufte, seinen Betrieb ein und schließlich gab 2012 auch C&A auf. Der Standort hatte für innenstadtrelevante Sortimente an Bedeutung verloren, das Shopping Center Neukölln-Arcaden liegt nur 350 m entfernt, Karstadt am Hermannplatz 1200 m. Und auch diese Standorte stehen inzwischen – wie der stationäre Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten generell – unter erheblichem Druck durch die Umsatzverlagerung in das Internet. Bereits seit 2011 ist das Gebiet aufgrund seiner Funktionsschwäche als städtebauliches Sanierungsgebiet ausgewiesen.

Die Nachnutzung des sechsgeschossigen Quelle-Warenhauses zog sich 15 Jahre lang hin. 2019 übernahm schließlich die Berliner Maruhn Real Estate (MREI GmbH) das 22.000 qm Verkaufsfläche umfassende Warenhaus und ein angrenzendes Parkhausgebäude im rückwärtigen Bereich. Das Unternehmen entwickelte unter dem Namen Kalle Neukölln einen multifunktionalen Gebäudekomplex mit einer reduzierten Verkaufsfläche von 4.000 qm, 6.000 qm Gastronomiefläche und 26.000 qm Bürofläche sowie Räumen für ein Fitnessstudio, Events und eine Konzertbühne für 600 Zuschauer. Besondere Anziehungskraft soll die 4.000 qm große Dachfläche entfalten, auf der der größte Dachgarten Neuköllns entstehen soll – mit einem 17 Meter langen Pool und einem Panoramablick über Berlin. Die Zahl der Stellplätze wurde auf 70 reduziert, sie finden in einer Tiefgarage Raum.

Im Rahmen der Transformation wurden die beiden Baukörper entkernt und bis auf die Rohbaukonstruktion zurückgebaut. Drei neue Atrien, darunter eine große grüne Mitte als allseitig zugänglicher Treffpunkt, ermöglichen die Belichtung und Belüftung der neu geschaffenen Büroflächen und schaffen neue Sicht- und Wegebeziehungen. Der Konzeptentwurf stammt von MREI selbst, die Objektplanung erfolgte durch die Architekt*innen von Aukett + Heese und Realace, die Fassadengestaltung durch das Büro Max Dudler.

Erste Mieter – u. a. ein Edeka Supermarkt und Deutschlands erste Filiale des Record Store Rough Trade – sind bereits 2024 eingezogen. Im Laufe des Jahres 2025 sollen ein Food-Market, der Jazz-Club ZigZag sowie die Büroflächenmieter und ein Fitness-Studio folgen. Auch der Dachgarten soll im Sommer eröffnen.

Als eine von 23 Schlüsselimmobilien ist das Projekt wesentlicher Bestandteil des umfangreichen Erneuerungsprozesses im Sanierungsgebiet, das als „junges und buntes Hauptzentrum“ gestärkt werden soll. Bereits 2021 wurde das Projekt mit dem 3. Platz beim Polis Award als Pionierprojekt für die Revitalisierung von Warenhausstandorten und die Umnutzung innerstädtischer Parkhäuser in der Kategorie Reaktivierte Zentren ausgezeichnet.

Weitere Informationen zu diesem und weiteren Projekten finden sich in der Studie Kauf- und Warenhäuser im Wandel, die das ILS für das BBSR erstellt hat und die hier heruntergeladen werden kann.

Weitere Informationen gezielt zum Projekt Kalle Neukölln finden sich hier.

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Seit 1994 haben 42 Kommunen frühere Warenhausgebäude in ihren Stadtzentren erworben. Allein 16 Grundstückskäufe sind im Rahmen der Galeria-Insolvenzen und der damit verbundenen 92 Warenhausschließungen in den Jahren 2020, 2022 und 2024 erfolgt, davon fünf in NRW. Hier haben die Städte Düsseldorf, Iserlohn, Leverkusen, Mönchengladbach und Neuss obsolete Warenhäuser erworben.

Die Pläne für eine Nachnutzung an diesen Standorten sind mehr oder weniger konkret. Düsseldorf plant einen Neubau zur Verlagerung des Opernhauses, Iserlohn eine Mischnutzung mit Wohnen, Nahversorgung, Büro, Mediathek, Bürgersaal und Gastronomie und in Mönchengladbach-Rheydt soll ein Umbau für das Rathaus,  die Stadtbücherei, Tagungs- und Konferenzräume sowie Nahversorgung erfolgen.

Wir haben uns in den letzten Monaten vertiefend mit diesem Thema beschäftigt. Hier ein kurzer Einblick:

Während in der Vergangenheit seitens der öffentlichen Hand vor allem Problemimmobilien aufgekauft wurden, die oft jahrelang leer standen, haben sich die Handlungsmotive seit 2020 verschoben. Seitens der Kommunen ist erkannt, dass die in der Vergangenheit üblichen einzelhandelszentrierten Nachnutzungen immer seltener werden und damit die für Investoren über lange Zeit rentierlichste Art der Nachnutzung weggefallen ist. Angesichts der Ungewissheit, ob und wann aus städtischem Blickwinkel passfähige, privatwirtschaftliche Lösungen gefunden werden können, setzt der Grunderwerb durch die Kommunen zunehmend früher ein. Dabei  entwickeln immer mehr Städte das Bewusstsein, dass die aktive Gestaltung des Nutzungswandels in den Innenstadtzentren tatkräftiges kommunales Engagement erfordert, ohne Zugriff auf zentrale Schlüsselimmobilien aber schwer umsetzbar ist. Das geht einher mit der Erkenntnis, dass eine aktive Bodenpolitik vielfältige Chancen für eine langfristig ausgerichtete, strategische Stadtentwicklung bieten kann und das Zeitfenster für den kommunalen Grunderwerb derzeit günstig ist. Denn sowohl die derzeit schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Immobilienprojektentwicklung als auch die Insolvenz von Signa – als früherer Eigentümer von Galeria Karstadt Kaufhof zugleich Besitzer eines Teils der Gebäude – haben ein günstiges Zeitfenster für Transaktionen aus der Insolvenzmasse eröffnet.

Durch die programmatische Neuausrichtung der Immobilien und deren Re-Positionierung im innerstädtischen Nutzungsgefüge können nachhaltige Funktionsverluste und damit verbunden mögliche städtebauliche Missstände und Attraktivitätsverluste begrenzt werden.

Grundsätzlich bieten sich den Kommunen zwei unterschiedliche Herangehensweisen: entweder eine Projektentwicklung in Eigenregie oder der kommunale Zwischenerwerb mit Weiterveräußerung des Gebäudes an einen Investor, der die Transformation übernimmt. Ausschlaggebend, welcher Weg verfolgt wird, sind neben den durch die Rechtsprechung gegebenen Rahmenbedingungen programmatische, finanzielle, zeitliche und fachliche Fragestellungen in den jeweiligen Kommunen.

Die Mehrheit der kommunalen Transformationsvorhaben sind Projektentwicklungen in Eigenregie, d. h. die jeweiligen Kommunen oder kommunalen Unternehmen waren selbst Projektentwickler und haben entweder Flächen für die eigene Nutzung und zur Vermietung an andere öffentliche – und deutlich untergeordnet – private Akteure realisiert. Zwar sind auch hier Investorenmodelle denkbar, aber für den Verbleib in kommunaler Hand spricht ein Maximum an Steuerungs- und Gestaltungsspielraum sowie das von immer mehr Kommunen angestrebte Ziel, langfristig Zugriff auf zentrale Schlüsselgrundstücke zu behalten.

Seltener ist der reine Zwischenerwerb mit Weiterveräußerung der Immobilien an einen Projektentwickler. Dies erfolgte vor allem dann, wenn keine kommunale bzw. öffentliche Nutzung vorgesehen ist oder es dabei nur um untergeordnete Flächenanteile geht. Auch wenn in den jeweiligen Kommunen keine hinreichenden personellen und finanziellen Kapazitäten zur Projektumsetzung bestehen, kann eine Weiterveräußerung an Dritte in Betracht kommen. Über Investorenwettbewerbe und Konzeptvergaben kann dann eine den kommunalen Zielvorstellungen entsprechende Drittverwendung erreicht werden. In diesen Fällen mieten oft auch die Kommunen Teilflächen für eigene Nutzungen an und können so zugleich die Finanzierung der Gesamtvorhaben erleichtern.

In den kommenden Wochen erscheinen zur Rolle der Kommunen als (Zwischen-)Investoren im Stadtumbau zwei Fachbeiträge von Nina Hangebruch mit Zahlen, Fakten und Beispielen. Wer schon jetzt mehr lesen möchte, findet hier ein Interview mit Nina Hangebruch in der ImmobilienZeitung: und hier weitergehend die Berichterstattung der ImmobilienZeitung, Ausgabe 44/2024 zum Thema.

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Die Zahl der Kommunen, die von großen Leerständen in ihren Innenstadtzentren betroffen sind, ist in den letzten Jahren stetig gewachsen – und damit auch unser Verteiler. Aber dieser Newsletter bietet nicht nur Informationen rund um die Umnutzung von Einzelhandelsgroßimmobilien. Er dient auch als Kommunikationsinstrument – in beide Richtungen. Gleichzeitig möchten wir zur Vernetzung untereinander anregen. Zu einem ersten offenen Ideenaustausch, wie mögliche Formate der Vernetzung gestaltet werden können und welche Themen für Sie relevant sind, laden wir spontan am Freitag, 21. Februar, 10:00 Uhr, ein. In einem max. 90-minütigen Online-Treffen möchten wir Ihre Anliegen sammeln und bündeln und – sofern Interesse besteht – zu einem geeigneten Austauschformat weiterentwickeln.

Daher fragen wir „Sind Sie am 21.02. dabei?“

Nennen Sie uns für eine Anmeldung im Folgenden gern Ihren Namen, Ihre Kontaktdaten und ggf. Ihren Themenwunsch.

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Strategien und Ansätze zur Stärkung der Innenstadtzentren besitzen einen hohen Stellenwert in der Arbeit des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bauen und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen sowie im Ministerium für Wirtschaft, Innovation, Klimaschutz und Energie des Landes Nordrhein-Westfalen. Das als Nachfolgeprogramm zum Sofortprogramm zur Stärkung unserer Innenstädte und Zentren in Nordrhein-Westfalen von der Landesregierung aufgelegte und mit einem Fördervolumen von 35 Mio. Euro ausgestattete Landesprogramm Zukunftsfähige Innenstädte und Ortszentren ist sehr gut angelaufen.

Angesichts der herausragenden Bedeutung der Innenstadtzentren für die europäische Stadt und ihre Funktion als Kulminationspunkte der Gesellschaft sind die Entwicklungsperspektiven der Zentren nach wie vor auch in der politischen Diskussion im Landtag sehr präsent. Am 8. November 2024 fand eine schriftliche Sachverständigenanhörung im Ausschuss für Bauen, Wohnen und Digitalisierung statt, am 7. Januar 2025 folgte eine Anhörung von Sachverständigen im Ausschuss für Wirtschaft, Industrie, Klimaschutz und Energie. Beide Male war das ILS eingeladen, aus Expert*innensicht eine Stellungnahme abzugeben. Im Folgenden berichten wir vor allem aus der zuletzt genannten Anhörung.

Unter den eingeladenen Sachverständigen – neben dem ILS u.a. Baukultur NRW, die Industrie- und Handelskammern in NRW, das IfH – Institut für Handelsforschung und der Handelsverband Nordrhein-Westfalen – besteht Übereinkunft, dass die Innenstadtzentren durch einen tiefgreifenden Nutzungswandel geprägt sind und eine Fokussierung auf den stationären Einzelhandel zu kurz greift. Erforderlich ist vielmehr eine zukunftsfähige Nutzungsmischung mit Gastronomie, medizinischen Angeboten, Wohnungen, Freizeit-/Kultur- und Tourismusangeboten sowie Dienstleistungen, Bildung, Handwerk und urbaner Produktion. Wie die passende Mischung im Einzelfall aussieht, hängt von den bestehenden Rahmenbedingungen und den gestaltenden Akteursgruppen vor Ort ab. Anregungen durch interessante Beispiele aus dem In- und Ausland können hierbei helfen.

Die Landesförderprogramme zur Stärkung der Innenstädte werden grundsätzlich positiv gewürdigt. Eine Fortführung bzw. Weiterentwicklung wird von fast allen Sachverständigen klar befürwortet. Die eingeladenen Vertreter*innen aus der Wissenschaft sprechen sich in ihren Stellungnahmen u. a. für evaluationsbasierte, inhaltliche Nachschärfungen und eine stärkere Fokussierung der Landesförderung aus. Verdeutlicht wird aber auch, dass Förderung (allein) keine Trendwende einleiten kann.

Die Befassung mit Leerständen und ein gezieltes Nutzungsmanagement werden allgemein für wichtig und förderwürdig gehalten. Mit Blick auf die inhaltliche Zielrichtung der Aktivierung von Leerständen, wird von allen Expert*innen betont, dass die Reduzierung von Einzelhandelsfläche und die Etablierung alternativer Nachnutzungen erforderlich ist. Der Weg zu mehr Multifunktionalität und die Umsetzung neuer Geschäftsmodelle sind mit zahlreichen Nutzungsänderungen verbunden. Adressiert werden u. a. die Themen Denkmalschutz, Brandschutz, TA-Lärm und Innovationsklauseln. Die Art und Weise, wie die Regelungen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts angewendet werden, ist von erheblicher Bedeutung. Gleichzeitig sprechen kommunale Erfahrungsberichte dafür, dass erhebliche Unterschiede in der konkreten Anwendung bestehen. Daher schlägt das ILS in seiner Stellungnahme vor, anhand  konkreter Fallbeispiele bestehende Schwierigkeiten herauszuarbeiten und mögliche Lösungswege aufzuzeigen.

Das Instrument der Immobilien- und Standortgemeinschaften wird von den Sachverständigen als wichtig dargestellt. Von Seiten des ILS wird angeregt zu prüfen, inwieweit private Initiativen insgesamt gestärkt werden können und wie Umsetzungshemmnisse für Immobilien- und Standortgemeinschaften beseitigt werden können. Hierbei geht es weniger um die Anpassung der gesetzlichen Grundlage, sondern um begleitende Maßnahmen, die zu einer Neuentdeckung dieses Instruments vor dem Hintergrund der aktuellen Herausforderungen beitragen können.

City-Manager*innen spielen aus Expert*innensicht eine wichtige Rolle für die Einbindung der Stakeholder vor Ort. Eine Förderung für den Aufbau von City- bzw. Zentrenmanagements wird fast ausnahmslos für sinnvoll gehalten – insbesondere dann, wenn sie mit der Aktivierung von Leerständen und einem aktiven Nutzungsmanagement verbunden werden.

Auch eine aktive kommunale Bodenpolitik, u. a. durch Flächenankäufe in den Zentren, wird fast ausnahmslos befürwortet. Gleichzeitig wird die zentrale Rolle der privaten Immobilieneigentümer, das Erfordernis ihrer verstärkten Mobilisierung und ihre Einbindung in innerstädtische Entwicklungsprozesse sowie die Notwendigkeit einer neuen Sicht auf Bodenpreise (Immobilienwerte und Mieten) unterstrichen. Unter den nachstehen Links können Sie die eingereichten schriftlichen Stellungnahmen der eingeladenen Sachverständigen nachlesen.

Anhörung vom 07.01.2025 sowie Schriftliche Anhörung vom 08.11.2025.

© Nina Hangebruch (Archiv)

Mit knapp 170 Seiten ist die Studie Kauf und Warenhäuser im Wandel, die das BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung Ende 2024 veröffentlicht hat, die – soweit wir wissen – bislang umfänglichste Studie zur Transformation früherer Kauf- und Warenhäuser. Beginnend mit der baukulturellen und städtebaulichen Bedeutung von Kauf- und Warenhäusern für die Innenstadtzentren haben sich die Autor*innen Nina Hangebruch und Lisa Haag (beide ILS) sowie Ines Dobosic und Tim Rieniets (beide Institut für Stadt- und Raumentwicklung an der Leibniz-Universität Hannover) mit den Umbaupotenzialen der Immobilien vor dem Hintergrund der aktuellen Strukturveränderungen im Einzelhandel beschäftigt.

Im Rahmen der Studie erfolgte eine internationale Recherche baukulturell bedeutsamer Kauf- und Warenhäuser, strukturiert nach einzelnen Epochen und unterschieden nach der jeweiligen Phase der Gebäude im Nutzungszyklus. Das Augenmerk der Analyse lag zum einen auf jenen architektonischen und baukonstruktiven Merkmalen, die für die Umbaufähigkeit der Gebäude besonders relevant sind. Zum anderen wurden unterschiedliche Formen der Nachnutzung, ihr Innovationsgehalt und ihr Beitrag zur Stärkung der innerstädtischen Nutzungsmischung fokussiert. Insgesamt wurden für 30 (ehemalige) Kauf- und Warenhausgebäude Steckbriefe bzw. Fallstudien ausgearbeitet, darunter auch Beispiele aus Frankreich, Nordirland, Niederlande, Luxemburg und England. Die dargestellten Projekte zeigen die vielseitigen Möglichkeiten zur Transformation früherer Kauf- und Warenhäuser. Gleichzeitig gehen die Autor*innen auf den Transformationsprozess ein. Sie schildern, wie die Nachnutzungskonzepte entwickelt wurden, welche Umbaumaßnahmen jeweils erforderlich waren, wer die Transformation gestemmt und finanziert hat und welche Hemmnisse zuweilen aufgetreten sind.

Die Studie kann hier heruntergeladen und bestellt werden.