© Lisa Haag / ILS

Das Gebäude der heutigen Konschthal (dt. Kunsthalle) Esch entstand in den Jahren 1979 bis 1999 als familiengeführtes Möbelhaus am Rand des Innenstadtzentrums von Esch-sur-Alzette. Die heute mit 36.000 Einwohner*innen zweitgrößte Stadt Luxemburgs erlangte als Ort der Stahl- und Eisenproduktion in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts Bedeutung und Wohlstand. Die Stahlkrise in den 1970er und 1980er Jahren beendete den Aufschwung und zwang die Stadt in den folgenden Jahrzehnten, sich neu zu erfinden. Besonders ablesbar ist der Wandel der Stadt im neuen nutzungsgemischten Stadtviertel Belval-West, heute als Cité des Sciences (dt. Stadt der Wissenschaft), luxemburgisches Vorzeigeprojekt für die Umnutzung einer Industriebrache. Spätestens seit der Auszeichnung mit dem Titel der Kulturhauptstadt Europas im Jahr 2022 ist die Stadt für ihre vielfältigen kulturellen Angebote international bekannt.

Als Teil des Kulturhauptstadtjahres ist die für den städtischen Strukturwandel beispielhafte Konschthal Esch entstanden. Das im Inneren durch weitläufige, offene Flächen und Galerien geprägte frühere Möbelhaus Espace Lavandier bot besondere Voraussetzungen für eine kulturelle Umnutzung. Die charakteristische Fassade aus Sichtbeton und Aluminium verbindet zwei Haupt-Gebäudeteile miteinander – ein Gebäude in Stahlskelettkonstruktion aus dem Jahr 1979 und einen in den Jahren 1995-1999 entstandenen Betonbau. Darüber hinaus finden sich verschiedene Überreste älterer Baustrukturen – wie etwa die ehemalige Schreinerei der Familie Lavandier, die in die neuen Gebäude integriert wurden.

Nach der Schließung des Möbelhauses im Jahr 2020 kaufte die Stadt das architektonisch und städtebaulich interessante Gebäude an. Das Ziel, pünktlich zum Kulturhauptstadtjahr eine neue Kunsthalle zu eröffnen, erlaubte nach Räumung des Gebäudes lediglich ein halbes Jahr für die notwendigen Umbauten. Unter der Leitung des Escher Architekturbüros Beng Architectes Associés wurden die Eingriffe in die Baustruktur auf das Notwendigste reduziert und pragmatische Übergangslösungen gefunden, die eine Eröffnung der Konschthal bereits im Oktober 2021 ermöglichten.

Wesentliche Maßnahmen in dieser ersten Umbauphase waren die Entfernung von Teppichböden und abgehängten Decken und die Freilegung der rohen Stahl- und Betonstrukturen, die das Erscheinungsbild der neuen Ausstellungsräume wesentlich prägen. Seither erfolgten verschiedene weitere Umbauphasen unter (Teil-)Schließung der Ausstellungsräume, etwa zur energetischen Sanierung oder zur Erschließung weiterer Gebäudeteile. Noch ist erst etwa die Hälfte der gesamten Geschossfläche des früheren Möbelhauses genutzt. Die Umnutzung weiterer Flächen wird fortgesetzt. So soll etwa die ehemalige Werkstatt Lavandier in den nächsten Jahren in einen ebenenübergreifenden Ausstellungs- und Veranstaltungsraum umgewandelt werden.

Die Kunsthalle zeigt auf derzeit 2.400 m² Fläche wechselnde Ausstellungen zeitgenössischer Kunst von lokalen, nationalen und internationalen Künstler*innen. Die diversen Gebäudestrukturen mit offenen Galerien, kleinen und großen Räumen mit niedrigen und hohen Decken bieten vielseitige Möglichkeiten für die künstlerische Bespielung. Das Besuchskonzept der Kunsthalle setzt auf Zugänglichkeit und Austausch. Ein dauerhaft kostenloser Eintritt, kunstvermittelnde Angebote wie Workshops für Kinder und Erwachsene und ein regelmäßiges Abendprogramm mit Livemusik und Verpflegung sollen langfristig vielfältige Zielgruppen zu einem Besuch der Kunsthalle anregen.

Auch die besondere Geschichte von Stadt und Gebäude fließt regelmäßig in das Programm der Kunsthalle ein. Immer wieder greifen ausstellende Künstler*innen lokale Bezüge auf und verarbeiten diese auf künstlerische Weise. Die aktuelle Ausstellung Green Machine des gebürtig aus NRW stammenden Künstlers Ben Greber etwa bezieht sich mit einer Teil-Installation auf ein ehemaliges Stahlwerk in Esch-sur-Alzette. Die Ausstellung läuft noch bis zum 25. Februar 2024.

Weitere Informationen zum Projekt finden Sie hier.

© Ronald Zijlstra und de Zwarte Hond

Die Krise der Warenhäuser hat seit spätestens Mitte der 2010er Jahre auch die Niederlande erreicht. Während das Warenhausunternehmen De Bijenkorf weiter am Markt aktiv ist, musste das 1887 gegründete Unternehmen Vroom & Dreesmann (V&D) 2015 Insolvenz anmelden. Die Ursachen für den Niedergang weisen enge Parallelen zur Entwicklung in Deutschland auf: die unzureichende Reaktion auf die strukturellen Veränderungen im Einzelhandel und der zögerliche Einstieg in den Onlinehandel, die mangelnde Positionierung zwischen preis- und modeorientierten Anbietern einerseits und qualitätsorientierten Anbietern andererseits, Umstrukturierungen in den Besitzverhältnissen und der Einstieg von Finanzinvestoren, die Trennung von Warenhausgeschäft und Immobilien sowie die kostspielige Rückanmietung der Flächen.

2015 betrieb V&D noch 65 Warenhäuser mit Verkaufsflächen von 2.000 m² bis über 30.000 m² in nahezu jeder großen und mittelgroßen Stadt der Niederlande. Insolvenzbedingt wurden bis Februar 2016 alle geschlossen. Das kanadische Warenhausunternehmen Hudson’s Bay Company, kurz HBC und von 2015 bis 2018 auch Eigentümer von Kaufhof, führte ab 2017 15 Filialen unter eigenem Namen fort, gab diese aber auch Ende 2019 auf.

Die Niederlande sind ähnlich wie Deutschland durch erhebliche Umsatzverlagerungen vom stationären Einzelhandel in das Internet geprägt: Der Umsatzanteil des Onlinehandels beträgt 17 % über alle Sortimente (in Deutschland 13 %), in den innenstadtrelevanten Sortimentsgruppen teils über 40 % (in Deutschland ebenso).

Vor diesem Hintergrund geht es auch in den Niederlanden zunehmend um einzelhandelsfremde Umnutzungen. Eigenen Recherchen zufolge ist inzwischen für 95 % der Gebäude zumindest eine Nachnutzung für die Erdgeschossflächen gefunden, die in der Mehrzahl der Fälle auch bereits realisiert ist. Dabei wurden in 81 % der Fälle die Bestandsgebäude umgenutzt. Mit Ausnahme eines Standorts wird zumindest eine Teilfläche der Immobilien erneut durch Einzelhandel genutzt. Darüber hinaus ist vor allem Wohnen von Bedeutung für die Umnutzung. Ansonsten zeigt die vergleichende Betrachtung des Umnutzungsgeschehens in Deutschland und den Niederlanden, dass hierzulande derzeit ein breiteres Nutzungsspektrum erreicht wird.

Dennoch zeichnen sich auch die Niederlande durch eine Vielzahl erfolgreicher Umnutzungsprojekte aus, die durch einen behutsamen Umgang mit dem Gebäudebestand geprägt sind und mit unterschiedlichen Nutzungskonzepten als Anregung und Orientierung für künftige Umnutzungen in Deutschland dienen können.

Das Projekt Anno 1952 in der Innenstadt von Bergen op Zoom bündelt Wohnen und Einkaufen unter dem Dach des 1952 errichteten Warenhauses V&D. Durch den Einschnitt eines Atriums, die Öffnung der Fassade sowie einen hölzernen Dachaufbau entstanden 45 Wohnungen. Das noch nicht vermietete Erdgeschoss ist für eine gewerbliche Nutzung und Fahrradstellplätze vorgesehen, im Untergeschoss befindet sich eine Tiefgarage.

Das Projekt Pand Zuidvest in einem 1960 errichteten V&D-Haus im Den Haager Stadtteilzentrum Zuidvest geht aus einer erfolgreich verstetigten Zwischennutzung hervor. Mit dem Ziel, durch niedrigschwellige Angebote die lokale Ökonomie zu stärken und neue Entwicklungsimpulse für ein strukturschwaches Quartier zu setzen, ist ein Zentrum für Existenzgründende und junge Den Haager Unternehmen entstanden, die im Bereich Handwerk, Kultur und Kreativwirtschaft tätig sind. Eine gewerbliche Nutzung erfolgt lediglich noch durch zwei Lebensmittelmärkte im Erdgeschoss.

Das Projekt Het Groot Handelshuis wurde in einem 1958 eröffneten V&D-Haus im Innenstadtzentrum von Groningen realisiert. Das Gebäude wurde im Inneren zweigeteilt, um die großen, tiefen Flächen über ein Atrium zu belichten und für unterschiedliche Nutzungen zu erschließen. Im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich heute ein Supermarkt, darüber ein Restaurant. Weitere Flächen in den  Obergeschossen werden durch die Universität Groningen sowie Büros genutzt. Im Untergeschoss betreibt die Stadt Groningen eine öffentliche Fahrradgarage.

Einen ausführlichen Bericht über das Umnutzungsgeschehen in den Niederlanden haben Nina Hangebruch und Lisa Haag für die Zeitschrift Forum Wohnen und Stadtentwicklung geschrieben. Ausgabe 1-2024 der vom vhw herausgegebenen Zeitschrift befasst sich mit dem Thema Zukunft der Innenstädte. Weitere Infos zum Heft, sowie Download- und Bezugsmöglichkeiten finden sich hier.

© Nina Hangebruch

Die Umnutzung großer Handelsimmobilien ist eine hochkomplexe Aufgabe. Denn da in den Innenstadtzentren immer weniger Verkaufsflächen nachgefragt werden, geht es darum, neue Nutzungsoptionen zu finden. Eine umfassende bauliche Umgestaltung der Gebäude ist dabei zumeist unverzichtbar. Um gezielt auf mögliche Unterstützungsbedarfe reagieren zu können, möchten wir gern von Ihnen wissen, wo in Ihrer Kommune die größten Herausforderungen bei der Umnutzung großer Handelsimmobilien liegen. Mehrfachnennungen sind möglich, ebenso eine ausführliche freie Antwort.

© Danielsp, CC-BY-SA 3.0

Galeria Karstadt Kaufhof hat am 09.01.2024 erneut einen Insolvenzantrag gestellt. Es ist der dritte Insolvenzantrag innerhalb von weniger als vier Jahren. Die andauernde Krise des Unternehmens ist ermüdend und ganz besonders für die Mitarbeiter*innen, aber auch für alle in den Innenstadtzentren handelnden Akteur*innen schwer erträglich. Aufbauend auf den Berichten aus den Fachmedien sowie der überörtlichen Tagespresse fassen wir zunächst einmal die Ausganssituation zusammen:

• Insolvenzverfahren: Der jetzige Insolvenzantrag ist der dritte nach 2020 und 2022. Er folgt nur knapp neun Monate nach Abschluss des letzten Insolvenzverfahrens im März 2023. In den beiden vorausgehenden Insolvenzverfahren ist eine Sanierung in Eigenregie erfolgt mit dem Ziel, das Unternehmen mit dem bisherigen Eigentümer Signa fortzuführen. Nun ist eine Regelinsolvenz beantragt, die auf eine Loslösung vom bisherigen Eigentümer und einen Verkauf des Unternehmens abzielt. Ob bzw. unter welchen Voraussetzungen das gelingen wird, ist nicht absehbar, auch eine Zerschlagung des Unternehmens ist möglich. Das Insolvenzverfahren wird voraussichtlich im April 2024 eröffnet. Bis dahin wird der Geschäftsbetrieb voraussichtlich wie bisher fortgesetzt.
• Investorensuche: Parallel dazu sind Berater und Investmentbanken mit der Investorensuche beauftragt. Indikative Angebote waren bis zum 11.02.2024 möglich, verbindliche Angebote sind bis zum 08.03.2024 vorzulegen.
• Filialschließungen: Zunächst einmal sind bis Ende Januar die letzten Filialschließungen, die im Rahmen des letzten Insolvenzverfahrens vereinbart wurden, erfolgt. Von den 19 Geschäftsaufgaben entfallen fünf auf NRW: Bielefeld, Mönchengladbach, Krefeld, Siegburg und Wuppertal. Damit betreibt Galeria ab Februar noch 92 Filialen: Sollte der Geschäftsbetrieb von Galeria über das Insolvenzverfahren hinaus fortgesetzt werden, ist mit weiteren Filialaufgaben zu rechnen. Wie viele es dann sein werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt ungewiss. Handelsexpert*innen sind sich uneinig, sie gehen von rd. 20-60 Filialen aus, für die eine weitere Perspektive als Warenhaus besteht.
• Arbeitsplatzwirksamkeit: Galeria Karstadt Kaufhof beschäftigt noch rd. 15.000 Mitarbeitende, das entspricht noch rd. 12.000 Vollzeitstellen. Die Beschäftigten werden derzeit aus dem Insolvenzgeld der Bundesagentur für Arbeit bezahlt. Es ist davon auszugehen, dass selbst bei einer möglichen Fortführung des Unternehmens weitere Stellenkürzungen erfolgen – sowohl in der Verwaltung als auch in den Filialen.
• Mieten: Im Zuge der letzten beiden Insolvenzverfahren haben sich zahlreiche Vermieter zu Mietnachlässen bereiterklärt, während Medienberichten zufolge die Mieten in den 18 Warenhäusern, die zu Signa gehören, mit teils 30-35 % des Umsatzes unverhältnismäßig hoch sind. Die überproportional hohen Mieten, die Signa von den Galeria-Warenhäusern verlangt hat, spiegeln sich auch darin, dass 65 % der monatlichen Mietzahlungen für alle Galeria-Warenhäuser insgesamt in die 20 % der Immobilien geflossen sind, die im Eigentum von Signa sind. Da in der Handelsbetriebswirtschaftslehre ein Umsatzanteil von maximal 8-10 % ­– bei Warenhäusern eher 5 % ­– für Mietzahlungen als verträglich eingestuft wird, gehören auch attraktive Häuser wie an der Hohen Straße in Köln, an der Zeil in Frankfurt, an der Mönckebergstraße in Hamburg, an der Königsallee in Düsseldorf oder an der Prager Straße in Dresden zu den großen Verlustbringern.
• Staatshilfen: Die Bundesregierung hat Galeria im Rahmen der letzten beiden Insolvenzverfahren mit 680 Millionen Euro unterstützt. Es ist davon auszugehen, dass ein Großteil des Geldes verloren ist und keine weitere staatliche Unterstützung erfolgt.

Die neuerliche Insolvenz von Galeria macht deutlich, dass es spätestens jetzt auch in den Kommunen, in denen derzeit noch ein Warenhaus betrieben wird, alternativer Strategien für eine grundlegende Neuausrichtung der Immobilien bedarf, um im Falle des Falles vorbereitet zu sein. Die Sorge um lange Zeit Bewährtes und der Wille des Bewahrens prägen noch immer vielerorts das Denken und Handeln. Es braucht jedoch neue Denkmuster, Innovationskraft, Kreativität, Lösungsorientierung und Offenheit für Neues. Denn das mögliche Nachnutzungsspektrum ist breit. Patentrezepte gibt es nicht, aber es gibt gute Beispiele für Wohnen, Kultur, Freizeit, Bildung, Sport, Gesundheit, Hotel und vieles mehr in früheren Warenhausgebäuden, die Mut für Veränderung machen.

© Nina Hangebruch / ILS

Der Umnutzung von Erdgeschossflächen kommt bei der Transformation großer Handelsimmobilien eine herausragende Bedeutung zu, denn von ihr geht eine wichtige Impulswirkung aus. Die Erdgeschosse bilden die zentrale Interaktionszone zwischen Gebäude und Stadtraum, ihre Nutzung das soziale und ökonomische Abbild eines Zentrums.

Eine aktuelle Studie der Bundesstiftung Baukultur zusammen mit bulwiengesa, ehret+klein, Hamburg Team und Interboden setzt sich mit der (Um-)Nutzung der wichtigen Erdgeschossebene auseinander. Im Fokus stehen Entwicklungen im Bestand und das Zusammenspiel zwischen Gebäude und Freiraum.

Zwar sind Einzelhandel und Gastronomie immer noch die vorherrschenden Nutzungen, ein breiteres Nutzungsspektrum führt jedoch zu mehr Krisenfestigkeit und Lebendigkeit. Ausschlaggebende Größen für Erdgeschossnutzungen sind vor allem die Lage- und Frequenzstruktur sowie das Milieu eines Zentrums. Bei der Neugestaltung von Erdgeschossen gilt es daher, die demografische Entwicklung und den Mikrostandort genau zu untersuchen. Die Studie Projekt Erdgeschosse 5.0 befasst sich u. a. mit neuen Möglichkeiten für den Einzelhandel, Fragen des Mietpreisgefüges sowie ökonomisch tragfähigen Lösungen auch jenseits der großen Zentren.

Dabei geht es auch um die Nutzung und Gestaltung des Freiraums. Vitale Erdgeschosse leben vom Fußgängerverkehr. Die oftmals im öffentlichen Besitz befindlichen, vorgelagerten Zonen von Ladenflächen fordern eine hohe Aufmerksamkeit seitens der Kommunen und Immobilieneigentümer, denn sie können wertvolle Impulse für vitale Erdgeschossnutzungen geben. Ansprechend gestaltete öffentliche Räume und niedrigschwellige Sondernutzungsvereinbarungen können mehr Lebendigkeit schaffen und Zugangsschranken abbauen.

Mehr Informationen und eine Möglichkeit zum Download der Studie finden sich hier.