Ausgabe 01\/2025<\/h1><\/div>![](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/header-gross-3048x925-012025-kopie.webp\" "\\"header-gross-3048×925-012025-kopie\\"")
<\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Liebe Leser*innen,<\/p>\n
auf diesen Newsletter haben wir uns im ILS ganz besonders gefreut! Denn er ist zugleich Ank\u00fcndigung unserer Studie Kauf- und Warenh\u00e4user im Wandel: Kleiner baukultureller Statusbericht.<\/em> Wir haben im Auftrag des BBSR \u2013 Bundesinstitut f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung eine umfassende Ausarbeitung zur Transformation fr\u00fcherer Kauf- und Warenh\u00e4user erstellt.<\/p>\nUnser Projekt des Monats <\/em>f\u00fchrt diesmal nach Berlin-Neuk\u00f6lln. Dort wurde ein Warenhaus von 1970 grundlegend umstrukturiert. Neben Fl\u00e4chen f\u00fcr B\u00fcros und Kreativwirtschaft, Gastronomie und Einzelhandel verspricht vor allem der geplante Dachgarten ein hohes Ma\u00df an Anziehungskraft.<\/p>\nIn der Rubrik Zahl des Monats <\/em>geht es um das kommunale Engagement bei der Transformation fr\u00fcherer Warenh\u00e4user. Seit 1994 sind bundesweit 42 Immobilien von den jeweils betroffenen Kommunen oder kommunalen Unternehmen erworben und einer Nachnutzung zugef\u00fchrt worden.<\/p>\nMit der Frage des Monats <\/em>m\u00f6chten wir Sie zu einem offenen Ideenaustausch einladen. Wer hat kurzfristig Gelegenheit, am Freitag, 21. Februar, 10:00 Uhr, in einem Online-Treffen mit uns \u00fcber Themen und Formate f\u00fcr den weiteren Austausch zu sprechen?<\/p>\nIn der Rubrik Studien & Veranstaltungen <\/em>stellen wir unsere Studie Kauf- und Warenh\u00e4user im Wandel <\/em>vor. Neben einer Kurzdarstellung von Inhalten und Ergebnissen finden Sie Links zum Download oder zur Bestellung eines Druckexemplars.<\/p>\nDie Zukunft der Innenst\u00e4dte besitzt nach wie vor einen hohen Stellenwert in der Landesregierung und Landespolitik. Wir berichten in der Rubrik Medien & Aktuelles<\/em> \u00fcber zwei Anh\u00f6rungen von Sachverst\u00e4ndigen im Landtag, zu denen auch das ILS eingeladen war.<\/p>\nWir w\u00fcnschen Ihnen eine angenehme Lekt\u00fcre und sind bei Fragen zum Thema gern f\u00fcr Sie da!<\/p>\n
Nina Hangebruch, ILS<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/rubrik-projekt-des-monats.webp\" "\\"rubrik-projekt-des-monats\\"")
<\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
Kalle Neuk\u00f6lln<\/h2><\/div><\/div>An der Berliner Karl-Marx-Stra\u00dfe, Einm\u00fcndung Anzengruberstra\u00dfe, im Stadtteil Neuk\u00f6lln entstanden in den 1960er und 1970er Jahren drei Kauf- bzw. Warenh\u00e4user in unmittelbarer r\u00e4umlicher Nachbarschaft. Hertie schloss 2005, 2009 stellte das lediglich noch auf einer Teilfl\u00e4che als Karstadt-Schn\u00e4ppchenmarkt genutzte, fr\u00fchere Quelle-Warenhaus, in dem von 1993 bis 2005 SinnLeffers Mode verkaufte, seinen Betrieb ein und schlie\u00dflich gab 2012 auch C&A auf. Der Standort hatte f\u00fcr innenstadtrelevante Sortimente an Bedeutung verloren, das Shopping Center Neuk\u00f6lln-Arcaden liegt nur 350 m entfernt, Karstadt am Hermannplatz 1200 m. Und auch diese Standorte stehen inzwischen \u2013 wie der station\u00e4re Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten generell \u2013 unter erheblichem Druck durch die Umsatzverlagerung in das Internet. Bereits seit 2011 ist das Gebiet aufgrund seiner Funktionsschw\u00e4che als st\u00e4dtebauliches Sanierungsgebiet ausgewiesen.<\/p>\n
Die Nachnutzung des sechsgeschossigen Quelle-Warenhauses zog sich 15 Jahre lang hin. 2019 \u00fcbernahm schlie\u00dflich die Berliner Maruhn Real Estate (MREI GmbH)<\/em> das 22.000 qm Verkaufsfl\u00e4che umfassende Warenhaus und ein angrenzendes Parkhausgeb\u00e4ude im r\u00fcckw\u00e4rtigen Bereich. Das Unternehmen entwickelte unter dem Namen Kalle Neuk\u00f6lln <\/em>einen multifunktionalen Geb\u00e4udekomplex mit einer reduzierten Verkaufsfl\u00e4che von 4.000 qm, 6.000 qm Gastronomiefl\u00e4che und 26.000 qm B\u00fcrofl\u00e4che sowie R\u00e4umen f\u00fcr ein Fitnessstudio, Events und eine Konzertb\u00fchne f\u00fcr 600 Zuschauer. Besondere Anziehungskraft soll die 4.000 qm gro\u00dfe Dachfl\u00e4che entfalten, auf der der gr\u00f6\u00dfte Dachgarten Neuk\u00f6llns entstehen soll \u2013 mit einem 17 Meter langen Pool und einem Panoramablick \u00fcber Berlin. Die Zahl der Stellpl\u00e4tze wurde auf 70 reduziert, sie finden in einer Tiefgarage Raum.<\/p>\nIm Rahmen der Transformation wurden die beiden Bauk\u00f6rper entkernt und bis auf die Rohbaukonstruktion zur\u00fcckgebaut. Drei neue Atrien, darunter eine gro\u00dfe gr\u00fcne Mitte als allseitig zug\u00e4nglicher Treffpunkt, erm\u00f6glichen die Belichtung und Bel\u00fcftung der neu geschaffenen B\u00fcrofl\u00e4chen und schaffen neue Sicht- und Wegebeziehungen. Der Konzeptentwurf stammt von MREI<\/em> selbst, die Objektplanung erfolgte durch die Architekt*innen von Aukett + Heese <\/em>und Realace<\/em>, die Fassadengestaltung durch das B\u00fcro Max Dudler<\/em>.<\/p>\nErste Mieter \u2013 u. a. ein Edeka <\/em>Supermarkt und Deutschlands erste Filiale des Record Store Rough Trade <\/em>\u2013 sind bereits 2024 eingezogen. Im Laufe des Jahres 2025 sollen ein Food-Market, der Jazz-Club ZigZag<\/em> sowie die B\u00fcrofl\u00e4chenmieter und ein Fitness-Studio folgen. Auch der Dachgarten soll im Sommer er\u00f6ffnen.<\/p>\nAls eine von 23 Schl\u00fcsselimmobilien ist das Projekt wesentlicher Bestandteil des umfangreichen Erneuerungsprozesses im Sanierungsgebiet, das als \u201ejunges und buntes Hauptzentrum\u201c gest\u00e4rkt werden soll. Bereits 2021 wurde das Projekt mit dem 3. Platz beim Polis Award <\/em>als Pionierprojekt f\u00fcr die Revitalisierung von Warenhausstandorten und die Umnutzung innerst\u00e4dtischer Parkh\u00e4user<\/em> in der Kategorie Reaktivierte Zentren<\/em> ausgezeichnet.<\/p>\nWeitere Informationen zu diesem und weiteren Projekten finden sich in der Studie Kauf- und Warenh\u00e4user im Wandel<\/em>, die das ILS f\u00fcr das BBSR erstellt hat und die hier<\/a> heruntergeladen werden kann.<\/p>\nWeitere Informationen gezielt zum Projekt Kalle Neuk\u00f6lln <\/em>finden sich hier<\/a>.<\/p>\n<\/div><\/div>![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/1-berlin-neukolln-quelle-nachher-kalle-mrei-drohne-mit-verwendungsrecht.webp\")
<\/a><\/span><\/div>\u00a9 MREI<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div>![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/2-berlin-neukolln-karl-marx-str-quelle-nachher-kalle-nina-hangebruch-archiv.webp\")
<\/a><\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div>![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/3-berlin-neukolln-karl-marx-str-quelle-nachher-kalle-nina-hangebruch-archiv.webp\")
<\/a><\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div>![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/4-berlin-neukolln-karl-marx-str-quelle-nachher-kalle-nina-hangebruch-archiv.webp\")
<\/a><\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div>![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/5-berlin-neukolln-karl-marx-str-quelle-nachher-kalle-nina-hangebruch-archiv.webp\")
<\/a><\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div>![\"\u00a9](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/6-berlin-neukolln-quelle-nachher-kalle-mrei-rendering-mit-verwendungsrecht.webp\")
<\/a><\/span><\/div>\u00a9 MREI<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>![](\"https:\/\/www.ils-forschung.de\/wp-content\/uploads\/2025\/02\/rubrik-zahl-des-monats.webp\" "\\"rubrik-zahl-des-monats\\"")
<\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
42<\/h2><\/div><\/div>Seit 1994 haben 42 Kommunen fr\u00fchere Warenhausgeb\u00e4ude in ihren Stadtzentren erworben. Allein 16 Grundst\u00fccksk\u00e4ufe sind im Rahmen der Galeria-Insolvenzen und der damit verbundenen 92 Warenhausschlie\u00dfungen in den Jahren 2020, 2022 und 2024 erfolgt, davon f\u00fcnf in NRW. Hier haben die St\u00e4dte D\u00fcsseldorf, Iserlohn, Leverkusen, M\u00f6nchengladbach und Neuss obsolete Warenh\u00e4user erworben.<\/p>\n
Die Pl\u00e4ne f\u00fcr eine Nachnutzung an diesen Standorten sind mehr oder weniger konkret. D\u00fcsseldorf plant einen Neubau zur Verlagerung des Opernhauses, Iserlohn eine Mischnutzung mit Wohnen, Nahversorgung, B\u00fcro, Mediathek, B\u00fcrgersaal und Gastronomie und in M\u00f6nchengladbach-Rheydt soll ein Umbau f\u00fcr das Rathaus,\u00a0 die Stadtb\u00fccherei, Tagungs- und Konferenzr\u00e4ume sowie Nahversorgung erfolgen.<\/p>\n
Wir haben uns in den letzten Monaten vertiefend mit diesem Thema besch\u00e4ftigt. Hier ein kurzer Einblick:<\/p>\n
W\u00e4hrend in der Vergangenheit seitens der \u00f6ffentlichen Hand vor allem Problemimmobilien aufgekauft wurden, die oft jahrelang leer standen, haben sich die Handlungsmotive seit 2020 verschoben. Seitens der Kommunen ist erkannt, dass die in der Vergangenheit \u00fcblichen einzelhandelszentrierten Nachnutzungen immer seltener werden und damit die f\u00fcr Investoren \u00fcber lange Zeit rentierlichste Art der Nachnutzung weggefallen ist. Angesichts der Ungewissheit, ob und wann aus st\u00e4dtischem Blickwinkel passf\u00e4hige, privatwirtschaftliche L\u00f6sungen gefunden werden k\u00f6nnen, setzt der Grunderwerb durch die Kommunen zunehmend fr\u00fcher ein. Dabei\u00a0 entwickeln immer mehr St\u00e4dte das Bewusstsein, dass die aktive Gestaltung des Nutzungswandels in den Innenstadtzentren tatkr\u00e4ftiges kommunales Engagement erfordert, ohne Zugriff auf zentrale Schl\u00fcsselimmobilien aber schwer umsetzbar ist. Das geht einher mit der Erkenntnis, dass eine aktive Bodenpolitik vielf\u00e4ltige Chancen f\u00fcr eine langfristig ausgerichtete, strategische Stadtentwicklung bieten kann und das Zeitfenster f\u00fcr den kommunalen Grunderwerb derzeit g\u00fcnstig ist. Denn sowohl die derzeit schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr die Immobilienprojektentwicklung als auch die Insolvenz von Signa \u2013 als fr\u00fcherer Eigent\u00fcmer von Galeria Karstadt Kaufhof zugleich Besitzer eines Teils der Geb\u00e4ude \u2013 haben ein g\u00fcnstiges Zeitfenster f\u00fcr Transaktionen aus der Insolvenzmasse er\u00f6ffnet.<\/p>\n
Durch die programmatische Neuausrichtung der Immobilien und deren Re-Positionierung im innerst\u00e4dtischen Nutzungsgef\u00fcge k\u00f6nnen nachhaltige Funktionsverluste und damit verbunden m\u00f6gliche st\u00e4dtebauliche Missst\u00e4nde und Attraktivit\u00e4tsverluste begrenzt werden.<\/p>\n
Grunds\u00e4tzlich bieten sich den Kommunen zwei unterschiedliche Herangehensweisen: entweder eine Projektentwicklung in Eigenregie oder der kommunale Zwischenerwerb mit Weiterver\u00e4u\u00dferung des Geb\u00e4udes an einen Investor, der die Transformation \u00fcbernimmt. Ausschlaggebend, welcher Weg verfolgt wird, sind neben den durch die Rechtsprechung gegebenen Rahmenbedingungen programmatische, finanzielle, zeitliche und fachliche Fragestellungen in den jeweiligen Kommunen.<\/p>\n
Die Mehrheit der kommunalen Transformationsvorhaben sind Projektentwicklungen in Eigenregie, d. h. die jeweiligen Kommunen oder kommunalen Unternehmen waren selbst Projektentwickler und haben entweder Fl\u00e4chen f\u00fcr die eigene Nutzung und zur Vermietung an andere \u00f6ffentliche \u2013 und deutlich untergeordnet \u2013 private Akteure realisiert. Zwar sind auch hier Investorenmodelle denkbar, aber f\u00fcr den Verbleib in kommunaler Hand spricht ein Maximum an Steuerungs- und Gestaltungsspielraum sowie das von immer mehr Kommunen angestrebte Ziel, langfristig Zugriff auf zentrale Schl\u00fcsselgrundst\u00fccke zu behalten.<\/p>\n
Seltener ist der reine Zwischenerwerb mit Weiterver\u00e4u\u00dferung der Immobilien an einen Projektentwickler. Dies erfolgte vor allem dann, wenn keine kommunale bzw. \u00f6ffentliche Nutzung vorgesehen ist oder es dabei nur um untergeordnete Fl\u00e4chenanteile geht. Auch wenn in den jeweiligen Kommunen keine hinreichenden personellen und finanziellen Kapazit\u00e4ten zur Projektumsetzung bestehen, kann eine Weiterver\u00e4u\u00dferung an Dritte in Betracht kommen. \u00dcber Investorenwettbewerbe und Konzeptvergaben kann dann eine den kommunalen Zielvorstellungen entsprechende Drittverwendung erreicht werden. In diesen F\u00e4llen mieten oft auch die Kommunen Teilfl\u00e4chen f\u00fcr eigene Nutzungen an und k\u00f6nnen so zugleich die Finanzierung der Gesamtvorhaben erleichtern.<\/p>\n
In den kommenden Wochen erscheinen zur Rolle der Kommunen als (Zwischen-)Investoren im Stadtumbau zwei Fachbeitr\u00e4ge von Nina Hangebruch mit Zahlen, Fakten und Beispielen. Wer schon jetzt mehr lesen m\u00f6chte, findet hier<\/a> ein Interview mit Nina Hangebruch in der ImmobilienZeitung: und hier<\/a> weitergehend die Berichterstattung der ImmobilienZeitung, Ausgabe 44\/2024 zum Thema.<\/p>\n<\/div>
<\/span><\/div>\u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div> Liebe Leser*innen,<\/p>\n auf diesen Newsletter haben wir uns im ILS ganz besonders gefreut! Denn er ist zugleich Ank\u00fcndigung unserer Studie Kauf- und Warenh\u00e4user im Wandel: Kleiner baukultureller Statusbericht.<\/em> Wir haben im Auftrag des BBSR \u2013 Bundesinstitut f\u00fcr Bau-, Stadt- und Raumforschung eine umfassende Ausarbeitung zur Transformation fr\u00fcherer Kauf- und Warenh\u00e4user erstellt.<\/p>\n Unser Projekt des Monats <\/em>f\u00fchrt diesmal nach Berlin-Neuk\u00f6lln. Dort wurde ein Warenhaus von 1970 grundlegend umstrukturiert. Neben Fl\u00e4chen f\u00fcr B\u00fcros und Kreativwirtschaft, Gastronomie und Einzelhandel verspricht vor allem der geplante Dachgarten ein hohes Ma\u00df an Anziehungskraft.<\/p>\n In der Rubrik Zahl des Monats <\/em>geht es um das kommunale Engagement bei der Transformation fr\u00fcherer Warenh\u00e4user. Seit 1994 sind bundesweit 42 Immobilien von den jeweils betroffenen Kommunen oder kommunalen Unternehmen erworben und einer Nachnutzung zugef\u00fchrt worden.<\/p>\n Mit der Frage des Monats <\/em>m\u00f6chten wir Sie zu einem offenen Ideenaustausch einladen. Wer hat kurzfristig Gelegenheit, am Freitag, 21. Februar, 10:00 Uhr, in einem Online-Treffen mit uns \u00fcber Themen und Formate f\u00fcr den weiteren Austausch zu sprechen?<\/p>\n In der Rubrik Studien & Veranstaltungen <\/em>stellen wir unsere Studie Kauf- und Warenh\u00e4user im Wandel <\/em>vor. Neben einer Kurzdarstellung von Inhalten und Ergebnissen finden Sie Links zum Download oder zur Bestellung eines Druckexemplars.<\/p>\n Die Zukunft der Innenst\u00e4dte besitzt nach wie vor einen hohen Stellenwert in der Landesregierung und Landespolitik. Wir berichten in der Rubrik Medien & Aktuelles<\/em> \u00fcber zwei Anh\u00f6rungen von Sachverst\u00e4ndigen im Landtag, zu denen auch das ILS eingeladen war.<\/p>\n Wir w\u00fcnschen Ihnen eine angenehme Lekt\u00fcre und sind bei Fragen zum Thema gern f\u00fcr Sie da!<\/p>\n Nina Hangebruch, ILS<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div> \u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/p>\n<\/div><\/div><\/div> An der Berliner Karl-Marx-Stra\u00dfe, Einm\u00fcndung Anzengruberstra\u00dfe, im Stadtteil Neuk\u00f6lln entstanden in den 1960er und 1970er Jahren drei Kauf- bzw. Warenh\u00e4user in unmittelbarer r\u00e4umlicher Nachbarschaft. Hertie schloss 2005, 2009 stellte das lediglich noch auf einer Teilfl\u00e4che als Karstadt-Schn\u00e4ppchenmarkt genutzte, fr\u00fchere Quelle-Warenhaus, in dem von 1993 bis 2005 SinnLeffers Mode verkaufte, seinen Betrieb ein und schlie\u00dflich gab 2012 auch C&A auf. Der Standort hatte f\u00fcr innenstadtrelevante Sortimente an Bedeutung verloren, das Shopping Center Neuk\u00f6lln-Arcaden liegt nur 350 m entfernt, Karstadt am Hermannplatz 1200 m. Und auch diese Standorte stehen inzwischen \u2013 wie der station\u00e4re Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten generell \u2013 unter erheblichem Druck durch die Umsatzverlagerung in das Internet. Bereits seit 2011 ist das Gebiet aufgrund seiner Funktionsschw\u00e4che als st\u00e4dtebauliches Sanierungsgebiet ausgewiesen.<\/p>\n Die Nachnutzung des sechsgeschossigen Quelle-Warenhauses zog sich 15 Jahre lang hin. 2019 \u00fcbernahm schlie\u00dflich die Berliner Maruhn Real Estate (MREI GmbH)<\/em> das 22.000 qm Verkaufsfl\u00e4che umfassende Warenhaus und ein angrenzendes Parkhausgeb\u00e4ude im r\u00fcckw\u00e4rtigen Bereich. Das Unternehmen entwickelte unter dem Namen Kalle Neuk\u00f6lln <\/em>einen multifunktionalen Geb\u00e4udekomplex mit einer reduzierten Verkaufsfl\u00e4che von 4.000 qm, 6.000 qm Gastronomiefl\u00e4che und 26.000 qm B\u00fcrofl\u00e4che sowie R\u00e4umen f\u00fcr ein Fitnessstudio, Events und eine Konzertb\u00fchne f\u00fcr 600 Zuschauer. Besondere Anziehungskraft soll die 4.000 qm gro\u00dfe Dachfl\u00e4che entfalten, auf der der gr\u00f6\u00dfte Dachgarten Neuk\u00f6llns entstehen soll \u2013 mit einem 17 Meter langen Pool und einem Panoramablick \u00fcber Berlin. Die Zahl der Stellpl\u00e4tze wurde auf 70 reduziert, sie finden in einer Tiefgarage Raum.<\/p>\n Im Rahmen der Transformation wurden die beiden Bauk\u00f6rper entkernt und bis auf die Rohbaukonstruktion zur\u00fcckgebaut. Drei neue Atrien, darunter eine gro\u00dfe gr\u00fcne Mitte als allseitig zug\u00e4nglicher Treffpunkt, erm\u00f6glichen die Belichtung und Bel\u00fcftung der neu geschaffenen B\u00fcrofl\u00e4chen und schaffen neue Sicht- und Wegebeziehungen. Der Konzeptentwurf stammt von MREI<\/em> selbst, die Objektplanung erfolgte durch die Architekt*innen von Aukett + Heese <\/em>und Realace<\/em>, die Fassadengestaltung durch das B\u00fcro Max Dudler<\/em>.<\/p>\n Erste Mieter \u2013 u. a. ein Edeka <\/em>Supermarkt und Deutschlands erste Filiale des Record Store Rough Trade <\/em>\u2013 sind bereits 2024 eingezogen. Im Laufe des Jahres 2025 sollen ein Food-Market, der Jazz-Club ZigZag<\/em> sowie die B\u00fcrofl\u00e4chenmieter und ein Fitness-Studio folgen. Auch der Dachgarten soll im Sommer er\u00f6ffnen.<\/p>\n Als eine von 23 Schl\u00fcsselimmobilien ist das Projekt wesentlicher Bestandteil des umfangreichen Erneuerungsprozesses im Sanierungsgebiet, das als \u201ejunges und buntes Hauptzentrum\u201c gest\u00e4rkt werden soll. Bereits 2021 wurde das Projekt mit dem 3. Platz beim Polis Award <\/em>als Pionierprojekt f\u00fcr die Revitalisierung von Warenhausstandorten und die Umnutzung innerst\u00e4dtischer Parkh\u00e4user<\/em> in der Kategorie Reaktivierte Zentren<\/em> ausgezeichnet.<\/p>\n Weitere Informationen zu diesem und weiteren Projekten finden sich in der Studie Kauf- und Warenh\u00e4user im Wandel<\/em>, die das ILS f\u00fcr das BBSR erstellt hat und die hier<\/a> heruntergeladen werden kann.<\/p>\n Weitere Informationen gezielt zum Projekt Kalle Neuk\u00f6lln <\/em>finden sich hier<\/a>.<\/p>\n<\/div> \u00a9 MREI<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div> \u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div> \u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div> \u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div> \u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div> \u00a9 MREI<\/span><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div> \u00a9 Nina Hangebruch (Archiv)<\/p>\n<\/div><\/div><\/div> Seit 1994 haben 42 Kommunen fr\u00fchere Warenhausgeb\u00e4ude in ihren Stadtzentren erworben. Allein 16 Grundst\u00fccksk\u00e4ufe sind im Rahmen der Galeria-Insolvenzen und der damit verbundenen 92 Warenhausschlie\u00dfungen in den Jahren 2020, 2022 und 2024 erfolgt, davon f\u00fcnf in NRW. Hier haben die St\u00e4dte D\u00fcsseldorf, Iserlohn, Leverkusen, M\u00f6nchengladbach und Neuss obsolete Warenh\u00e4user erworben.<\/p>\n Die Pl\u00e4ne f\u00fcr eine Nachnutzung an diesen Standorten sind mehr oder weniger konkret. D\u00fcsseldorf plant einen Neubau zur Verlagerung des Opernhauses, Iserlohn eine Mischnutzung mit Wohnen, Nahversorgung, B\u00fcro, Mediathek, B\u00fcrgersaal und Gastronomie und in M\u00f6nchengladbach-Rheydt soll ein Umbau f\u00fcr das Rathaus,\u00a0 die Stadtb\u00fccherei, Tagungs- und Konferenzr\u00e4ume sowie Nahversorgung erfolgen.<\/p>\n Wir haben uns in den letzten Monaten vertiefend mit diesem Thema besch\u00e4ftigt. Hier ein kurzer Einblick:<\/p>\n W\u00e4hrend in der Vergangenheit seitens der \u00f6ffentlichen Hand vor allem Problemimmobilien aufgekauft wurden, die oft jahrelang leer standen, haben sich die Handlungsmotive seit 2020 verschoben. Seitens der Kommunen ist erkannt, dass die in der Vergangenheit \u00fcblichen einzelhandelszentrierten Nachnutzungen immer seltener werden und damit die f\u00fcr Investoren \u00fcber lange Zeit rentierlichste Art der Nachnutzung weggefallen ist. Angesichts der Ungewissheit, ob und wann aus st\u00e4dtischem Blickwinkel passf\u00e4hige, privatwirtschaftliche L\u00f6sungen gefunden werden k\u00f6nnen, setzt der Grunderwerb durch die Kommunen zunehmend fr\u00fcher ein. Dabei\u00a0 entwickeln immer mehr St\u00e4dte das Bewusstsein, dass die aktive Gestaltung des Nutzungswandels in den Innenstadtzentren tatkr\u00e4ftiges kommunales Engagement erfordert, ohne Zugriff auf zentrale Schl\u00fcsselimmobilien aber schwer umsetzbar ist. Das geht einher mit der Erkenntnis, dass eine aktive Bodenpolitik vielf\u00e4ltige Chancen f\u00fcr eine langfristig ausgerichtete, strategische Stadtentwicklung bieten kann und das Zeitfenster f\u00fcr den kommunalen Grunderwerb derzeit g\u00fcnstig ist. Denn sowohl die derzeit schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr die Immobilienprojektentwicklung als auch die Insolvenz von Signa \u2013 als fr\u00fcherer Eigent\u00fcmer von Galeria Karstadt Kaufhof zugleich Besitzer eines Teils der Geb\u00e4ude \u2013 haben ein g\u00fcnstiges Zeitfenster f\u00fcr Transaktionen aus der Insolvenzmasse er\u00f6ffnet.<\/p>\n Durch die programmatische Neuausrichtung der Immobilien und deren Re-Positionierung im innerst\u00e4dtischen Nutzungsgef\u00fcge k\u00f6nnen nachhaltige Funktionsverluste und damit verbunden m\u00f6gliche st\u00e4dtebauliche Missst\u00e4nde und Attraktivit\u00e4tsverluste begrenzt werden.<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich bieten sich den Kommunen zwei unterschiedliche Herangehensweisen: entweder eine Projektentwicklung in Eigenregie oder der kommunale Zwischenerwerb mit Weiterver\u00e4u\u00dferung des Geb\u00e4udes an einen Investor, der die Transformation \u00fcbernimmt. Ausschlaggebend, welcher Weg verfolgt wird, sind neben den durch die Rechtsprechung gegebenen Rahmenbedingungen programmatische, finanzielle, zeitliche und fachliche Fragestellungen in den jeweiligen Kommunen.<\/p>\n Die Mehrheit der kommunalen Transformationsvorhaben sind Projektentwicklungen in Eigenregie, d. h. die jeweiligen Kommunen oder kommunalen Unternehmen waren selbst Projektentwickler und haben entweder Fl\u00e4chen f\u00fcr die eigene Nutzung und zur Vermietung an andere \u00f6ffentliche \u2013 und deutlich untergeordnet \u2013 private Akteure realisiert. Zwar sind auch hier Investorenmodelle denkbar, aber f\u00fcr den Verbleib in kommunaler Hand spricht ein Maximum an Steuerungs- und Gestaltungsspielraum sowie das von immer mehr Kommunen angestrebte Ziel, langfristig Zugriff auf zentrale Schl\u00fcsselgrundst\u00fccke zu behalten.<\/p>\n Seltener ist der reine Zwischenerwerb mit Weiterver\u00e4u\u00dferung der Immobilien an einen Projektentwickler. Dies erfolgte vor allem dann, wenn keine kommunale bzw. \u00f6ffentliche Nutzung vorgesehen ist oder es dabei nur um untergeordnete Fl\u00e4chenanteile geht. Auch wenn in den jeweiligen Kommunen keine hinreichenden personellen und finanziellen Kapazit\u00e4ten zur Projektumsetzung bestehen, kann eine Weiterver\u00e4u\u00dferung an Dritte in Betracht kommen. \u00dcber Investorenwettbewerbe und Konzeptvergaben kann dann eine den kommunalen Zielvorstellungen entsprechende Drittverwendung erreicht werden. In diesen F\u00e4llen mieten oft auch die Kommunen Teilfl\u00e4chen f\u00fcr eigene Nutzungen an und k\u00f6nnen so zugleich die Finanzierung der Gesamtvorhaben erleichtern.<\/p>\n In den kommenden Wochen erscheinen zur Rolle der Kommunen als (Zwischen-)Investoren im Stadtumbau zwei Fachbeitr\u00e4ge von Nina Hangebruch mit Zahlen, Fakten und Beispielen. Wer schon jetzt mehr lesen m\u00f6chte, findet hier<\/a> ein Interview mit Nina Hangebruch in der ImmobilienZeitung: und hier<\/a> weitergehend die Berichterstattung der ImmobilienZeitung, Ausgabe 44\/2024 zum Thema.<\/p>\n<\/div><\/span><\/div>Kalle Neuk\u00f6lln<\/h2><\/div>
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